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Asta giudiziaria

Un’asta giudiziaria è una particolare attività processuale che si tiene presso l’ufficio aste giudiziarie dei tribunali, e attraverso cui il Giudice Fallimentare responsabile dell’ufficio, a seguito di un’esecuzione immobiliare o di un fallimento, dispone la vendita forzata di uno o più beni mobili o immobili di proprietà dell’esecutato o del fallito, al fine di ottenere una liquidità con la quale soddisfare, in tutto o in parte, i creditori intervenuti nel processo L’asta può essere effettuata da un professionista delegato dal Giudice.

Tipologie di asta

L’asta può avvenire secondo diverse modalità: vendita “con incanto”, vendita “senza incanto”, vendita a trattativa privata. La vendita con o senza incanto viene adottata per i beni immobili, mentre per i beni mobili, specie se di piccolo valore, il giudice può adottare anche la vendita a trattativa privata.

Sia la vendita con incanto sia quella senza incanto prevedono che, in caso di più offerenti, si svolga una gara.

La gara si svolge in udienza davanti al giudice o a un suo delegato, secondo le modalità indicate più avanti.

Nella vendita senza incanto l’offerta è immediatamente impegnativa per chi la presenta; non è quindi possibile revocarla e, se si è l’unico offerente, si è obbligati all’acquisto; in caso di rifiuto si perde la cauzione versata. Nella vendita con incanto invece, se si è l’unico offerente e non ci si presenta all’udienza per la gara, si perde la cauzione versata.

Altra differenza tra le due forme di vendita è che nella vendita senza incanto l’aggiudicazione fatta in udienza è definitiva; mentre nella vendita con incanto è possibile, pur non avendo partecipato alla gara, fare un’ulteriore offerta entro dieci giorni dall’aggiudicazione, a condizione che la nuova offerta sia superiore di un quinto al prezzo raggiunto in gara e che si versi una cauzione doppia di quella originariamente stabilita per la prima gara. Offerte inferiori o non cauzionate sono invece inefficaci e la prima aggiudicazione diviene definitiva.

Modalità di partecipazione alle aste

Le vendite relative agli immobili soggetti a esecuzione immobiliare o procedure fallimentari e concorsuali sono effettuate dai magistrati del Tribunale, o per delega a liberi professionisti quali Notai, Avvocati e Commercialisti (Legge 3 agosto 1998, n. 302).

Tutti possono partecipare, anche senza avvocato, all’acquisto di immobili sottoposti a pignoramento o fallimento, con l’eccezione del debitore esecutato o fallito (art. 579 c.p.c.). Se l’offerente non vorrà o potrà partecipare fisicamente all’udienza, dovrà dare procura speciale a un mandatario.

Nel caso infine in cui l’offerente, nella sua offerta, non voglia rivelare il proprio nome (cd. offerta per persona da nominare), riservandosi di comunicarlo solo a aggiudicazione avvenuta, dovrà servirsi di un avvocato (art. 583 c.p.c.).

Le modalità dell’incanto sono contenute nell’ordinanza di vendita; in particolare l’eventuale suddivisione dei beni in uno o più lotti, il prezzo base dell’incanto, il giorno e l’ora dell’incanto, l’ammontare della cauzione, la misura minima dell’aumento delle offerte e il termine, non superiore a trenta o sessanta giorni dall’aggiudicazione, entro il quale il prezzo deve essere depositato e le modalità di deposito (art. 581 c.p.c.).

L’offerta di partecipazione all’incanto deve essere depositata nella Cancelleria del Tribunale o presso l’Ufficio del libero professionista delegato, con l’indicazione della procedura e dei beni (Lotti) che si intende acquistare (art. 580 c.p.c.). Alla domanda soggetta all’imposta di bollo di 16,00 euro deve allegarsi assegno circolare pari ad una quota percentuale stabilita nell’ordinanza (del 10% , 15 o anche del 20%) del prezzo base d’asta o della offerta fatta, se superiore al prezzo base (art. 576 c.p.c.). È necessario comunque far riferimento all’ordinanza del singolo giudice anche per sapere a chi deve essere intestato l’assegno (es. procedura esecutiva, oppure Giudice dell’Esecuzione o ancora Giudice del Fallimento, ovvero Fallimento o Notaio Delegato). La domanda deve essere depositata solitamente entro le ore 12:00 del giorno precedente la vendita.

La domanda è presentata in busta chiusa, senza che all’esterno sia indicato il nome dell’offerente (art. 571 c.p.c.); è invece identificato chi materialmente la consegna. Gli assegni circolari devono essere inseriti all’interno di essa.

Gli assegni, che valgono a titolo di anticipo sul prezzo e sugli oneri di aggiudicazione, vengono restituiti al termine della gara in caso di mancata aggiudicazione.

In sede d’asta gli acquirenti effettuano rilanci a voce, con aumenti superiori al rilancio minimo stabilito nel bando. Quando sarà rimasto un solo compratore interessato al rilancio, il lotto viene aggiudicato con un verbale di aggiudicazione temporanea.

Come già sopra scritto, nella vendita con incanto, esaurita la gara, entro giorni 10 dall’aggiudicazione, possono essere fatte offerte di acquisto in aumento purché superiori di un quinto al prezzo raggiunto nell’incanto (art. 584 c.p.c.). Tali offerte vengono depositate in cancelleria con assegni circolari e domanda soggetta all’imposta di bollo di 16,00 euro, precisando il lotto e la procedura con modalità analoghe alle precedenti, o comunque stabilite dal giudice. Questa possibilità non esiste invece nella vendita senza incanto, nella quale l’aggiudicazione fatta in udienza è definitiva.

Una volta in presenza di aggiudicazione definitiva, l’aggiudicatario deve versare nel termine (trenta, sessanta, novanta o anche oltre gg.) e nel modo fissato dall’ordinanza di vendita il prezzo oltre le imposte. In caso di inadempienza dell’aggiudicatario nel termine stabilito, il giudice pronuncia con decreto la decadenza dell’aggiudicatario e la perdita dell’ intera cauzione a titolo di multa e quindi dispone un nuovo incanto (art. 587 c.p.c.)

In alcuni casi le aste non ricevono offerte (cd. “asta deserta”): in questo caso è compito del giudice stabilire una nuova data per un’altra asta, con prezzo di partenza ridotto o con una diversa tipologia di vendita.

Possibilità di esaminare i beni prima della offerta

La legge (art. 560 c.p.c.) stabilisce che il Giudice, in previsione della vendita, nomini un custode dei beni e che stabilisca nella sua ordinanza le modalità con i quali gli interessati all’acquisto possano prendere visione dei beni stessi. Per gli immobili, il custode, in genere previo appuntamento, accompagna in loco gli interessati.

L’interessato ha anche diritto di consultare la relazione di stima che viene redatta, su richiesta del giudice, da un esperto da lui nominato. In quasi tutti i casi è possibile scaricare tale documento dal sito del Tribunale; altrimenti si può interpellare il Custode o la Cancelleria del Tribunale.

Pubblicazione

Le modalità di pubblicazione degli avvisi di vendita sono definite dalla legge del 14 maggio 2005, n. 80. L’articolo 490 del Codice di procedura civile prevede che, in caso di vendita all’asta di beni mobili e immobili derivanti da un atto esecutivo, venga pubblicato un avviso contenente tutti i dati di pubblico interesse. L’avviso deve essere affisso per tre giorni consecutivi nell’albo dell’ufficio giudiziario davanti al quale si svolge il procedimento esecutivo.

Se il valore dei beni mobili supera i 25.000 euro o sono presenti immobili, l’avviso deve essere pubblicato anche in appositi siti internet e in quotidiani nazionali almeno 45 giorni prima del termine di presentazione delle offerte o della data dell’asta, congiuntamente a copia dell’ordinanza del giudice e a una stima dei beni (ai sensi dell’art. 173-bis del codice di procedura civile). Se lo ritiene opportuno, il Giudice può stabilire la diffusione della notizia anche con altri mezzi pubblicitari.

Molti tribunali pubblicano periodicamente tutti gli annunci su uno o più quotidiani riunendoli in una sola pagina dedicata; è quindi possibile informarsi in una volta sola, periodicamente, di tutte le vendite di quel tribunale. È utile informarsi presso le Cancellerie o sul sito internet dell’ufficio per conoscere la data di pubblicazione.

Valutazione di convenienza

La questione più ricorrente è capire se conviene comprare a un’asta giudiziaria.

La partecipazione a un’asta giudiziaria può essere generalmente conveniente soprattutto a seguito di asta deserta, per cui il prezzo viene ribassato a una nuova messa in asta, ed essere di conseguenza un buon investimento.

Generalmente non è conveniente acquistare immobili o terreni indivisibili e non in “piena proprietà” e messi in asta quindi per una sola quota, la quale può essere variabile. Se tale quota è la sola pignorabile, all’acquisto si entra in comproprietà del bene con altri e di conseguenza non se ne ottiene il pieno godimento; è possibile che oltre ai vantaggi dei possibili introiti percentuali derivanti da eventuali affitti, ci possano essere al contrario ulteriori oneri per gestione, ristrutturazione obbligatoria degli immobili e spese condominiali. Un esempio è dato dal possibile acquisto di una frazione di proprietà pari a 1⁄2 o 1⁄3 di un normale appartamento che non può essere ovviamente utilizzato, se non pagando una quota di affitto agli altri comproprietari, nel caso che questa possibilità venga comunque concessa. Di conseguenza è molto difficile rivenderlo per liberarsi da ulteriori complicazioni e per tentare di ottenere un ricavo dall’operazione globale. Inoltre è praticamente impossibile utilizzarlo nel caso che l’immobile sia già abitato e le rimanenti quote siano intestate agli occupanti l’immobile, soprattutto se residenti in regime di prima casa. Può essere conveniente invece l’acquisto di una quota di immobili di prestigio come appartamenti storici, ville o locali commerciali venduti a prezzo ribassato e per cui un eventuale introito garantisca quantomeno la redditività dell’investimento.

Altro aspetto molto importante da considerare per la relativa convenienza nel caso di aste relative ad appartamenti ed edifici è la effettiva regolarità in tutti gli aspetti del bene acquistato, come concessioni edilizie, abusi edilizi parziali e/o necessità di modifiche o demolizioni necessarie per riportare l’immobile alla regolarità. In tal caso si può incorrere in ulteriori spese e gravami per ottenere la relativa sanatoria ed eventuale certificato di abitabilità, necessario per rivendere l’immobile e ottenere nel caso anche mutui. Conviene quindi porre particolare attenzione alla relazione tecnica allegata alla perizia dello stato dell’immobile e alla sua planimetria, altrimenti il rischio è quello di vanificare l’investimento, con la reale possibilità di perdere ulteriormente anche parte del capitale investito. In certi casi è inoltre necessario l’accertamento di reale disponibilità del bene immobile, nel caso sia utilizzato in regime di possesso da un terzo non avente causa che abbia la possibilità di richiedere atto di proprietà per usucapione anche a seguito di pignoramento per avvenuto raggiungimento dei termini legali.

Il decreto di trasferimento

Il provvedimento del Giudice, mediante il quale il diritto reale sottostante, è trasmesso dal debitore esecutato che lo possiede all’aggiudicatario definitivo che così ne diviene il nuovo titolare. Esso è l’equivalente del rogito notarile nella compravendita tra privati. Con tale decreto il giudice ordina la cancellazione di tutte le iscrizioni ipotecarie e di tutte le trascrizioni di pignoramento gravanti sul bene nonché di lasciarlo libero da chiunque lo occupi senza titolo.

Gli immobili occupati dai debitori o da terzi senza titolo opponibile alla procedura sono dichiarati liberi ed il Giudice con il decreto di trasferimento ingiunge a questi ultimi il rilascio dei beni. L’aggiudicatario acquista l’immobile libero da ipoteche, pignoramento o altro, in quanto i costi inerenti la cancellazione dei gravami sono normalmente a carico del venditore.

Il decreto di trasferimento è soggetto a voltura catastale e a trascrizione nei registri di pubblicità immobiliare.

Spese condominiali arretrate

Poiché anche il decreto di trasferimento, che viene emesso dal Giudice dell’esecuzione, individuale o concorsuale (fallimentare), al termine di uno dei procedimenti di vendita giudiziaria comporta il passaggio della proprietà dell’immobile pignorato, anche l’aggiudicatario non sfugge a quello che si può configurare come un diritto-dovere di partecipare al condominio (nel caso l’aggiudicazione si riferisse ad una unità immobiliare all’interno di un condominio).

La legge affronta l’ingresso di un nuovo partecipante nella posizione che il precedente proprietario aveva nel condominio (lo stesso vale anche per i consorzi di servizi agli immobili) all’art. 63, 2° comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile (d.a.c.c.), prevedendo un limite rigoroso agli oneri che possono essergli trasferiti. La norma citata, infatti, stabilisce che colui che subentra nei diritti di un condomino, è obbligato, unitamente al precedente proprietario, al pagamento dei soli contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente.

Art. 63, Disp. Att. Cod. civ.: “ 2. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente..”.

L’art. 63, 2° comma, non distingue, al fine di addebitare i contributi ancora dovuti, a quale titolo il nuovo proprietario subentri al posto del vecchio. Dal punto di vista soggettivo, la norma si limita ad affermare: “Chi subentra nei diritti di un condomino…” e ciò ha permesso alla dottrina ed alla giurisprudenza di stabilire che anche l’aggiudicatario di un immobile a seguito di asta bandita in sede giudiziaria è uno dei soggetti cui la regola si applica, a prescindere dal fatto che il condominio, in persona del suo amministratore, abbia spiegato o meno intervenendo nel processo esecutivo che ha dato luogo all’asta. In altre parole l’aggiudicatario non può sottrarsi all’obbligazione dei contributi condominiali dovuti per l’anno in corso alla data del decreto di trasferimento e per quello precedente adducendo che l’amministratore non risulta essere intervenuto nell’esecuzione riguardante l’immobile aggiudicato cosicché non poteva conoscere l’ammontare dell’obbligazione cui viene chiamato.